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惠州市惠陽區人民政府辦公室關于印發惠陽區個人住宅規劃用地整合開發實施意見的通知

發布日期:2017-03-23 10:52:35    來源:區人民政府    發布機構:區政府辦    點擊次數:

                                                                                                                    惠陽府辦〔2017〕12號

 

各鎮人民政府、街道辦事處,區政府各部門、各直屬機構:
    《惠州市惠陽區個人住宅規劃用地整合開發實施意見》業經五屆5次區政府常務會議討論通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。執行中遇到的問題,請逕向區住房城鄉規劃建設局、區國土資源分局反映。
 
 
           惠州市惠陽區人民政府辦公室
              2017320
 
惠州市惠陽區個人住宅規劃用地
整合開發實施意見
 
第一章  總 
第一條  整合開發我區個人住宅規劃用地,優化人居環境,完善城市功能,提升城市形象,提高土地利用效率,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》,國務院《關于促進節約集約用地的通知》(國發〔20083號)和國土資源部《關于大力推進節約集約用地制度建設的意見》(國土資發〔201247號),以及省、市有關文件精神,結合我區實際,制定本實施意見。
第二條  本意見所稱個人住宅規劃用地,是指早期規劃獨立占地,由居民或村民自行建設、規劃成片且經現場勘查可整合建設的用地。
第三條  本意見適用于我區轄區早期已辦理國有土地使用證的個人住宅規劃用地(含已由企業收回的個人住宅規劃用地)的整合開發。
第四條  個人住宅規劃用地整合開發應遵循依法、公正、自愿、節約的原則,充分調動各方面積極性,按照政府引導、市場運作、以人為本、合作共贏的思路,堅持綜合開發與配套建設相結合,成片開發與零星地塊整合相并重,先易后難,分步實施,逐步實現居住環境優美、基礎設施齊全、配套設施完善的宜居目標。
第二章   整合開發模式
第五條  依據城鄉規劃和土地利用規劃,結合個人住宅規劃用地審批、建成情況,綜合評估整合開發可行性,按照分類處理、綜合開發、配套建設的原則,充分發揮個人住宅規劃用地業主和社會企業的積極性,有針對性地開展整合開發工作,不斷探索整合開發模式。
第六條  因依法修改城鄉規劃或土地利用規劃,造成個人住宅規劃用地性質全部或部分變更后剩余部分無法利用,有下列情況之一的,采用政府主導整合開發模式,由政府采取現金補償或整體置換的方式進行盤整收回:
(一)規劃為道路與交通設施用地的(如城市道路用地、城市軌道交通用地);
(二)規劃為綠地與廣場用地的(如公園綠地、防護綠地);
(三)規劃為公共管理與公共服務設施用地的(如醫療衛生用地、教育科研用地、文化設施用地);
(四)規劃為其它公益類非經營性用地的。
第七條  對符合城鄉規劃和土地利用規劃的個人住宅規劃用地,引導、鼓勵企業收購整合開發,收購方式可以是貨幣補償或物業置換等。
第三章   整合開發要求
第八條 個人住宅規劃用地整合開發必須符合城鄉規劃、土地利用規劃、產業發展規劃的要求,與城市基礎設施承受能力相適應。按照就近集中、成片開發的要求,做好整合開發布局,避免基礎設施和公共服務設施的重復建設及土地、資金等資源浪費。
第九條 區財政每年在土地出讓純收益中安排一定資金,專項用于政府盤整收回不符合城鄉規劃或土地利用規劃的個人住宅規劃用地,以達到逐步消化的目標。
第十條 個人住宅規劃用地各業主聯合整合開發的,應按照相關規定成立合作企業或者股份公司(下稱合作企業,以企業名義進行開發建設。
第十一條 企業收購個人住宅規劃用地進行整合開發,由企業與原個人住宅規劃用地業主自行協商好物業置換比例、貨幣補償價格等相關事宜。
第十二條 土地收購整合經批準辦理相關用地、建設手續后2年未使用的,政府有權依法收回;未按合同期限內規定開發利用全部土地的,政府有權依法收回其未使用部分的土地使用權。
 
第四章  政策扶持
第十三條 整合原則
原則上將所有符合條件的個人住宅規劃用地國有土地使用證合宗,面積為各地塊面積之和。
合宗用地四至范圍線可根據批準的規劃建筑設計方案的建筑占地輪廓線劃定。合宗后用地能滿足整合開發條件的,其余用地可不再辦理國有土地使用證,在權益清晰、符合規劃的條件下,可配建公共的綠地、停車位、活動場地等建筑物不得占用。
合宗后用地不能滿足整合開發條件的,原規劃范圍內未辦理國有土地使用證的用地須根據批準的規劃建筑設計方案,由整合企業按程序完善出讓手續(含少部分有審批手續尚未辦理國土證的地塊)
第十四條 整合規劃條件
個人住宅規劃用地的規劃條件按《惠陽區關于個人住宅規劃建設技術標準的實施意見》執行。
1.惠陽中心城區(含淡水、秋長、三和街道沙田鎮)范圍內,臨寬度小于24米規劃道路的個人住宅用地容積率定為2.4;臨寬度大于或等于24米規劃道路的個人住宅用地容積率定為3.0。新圩、鎮隆、永湖、良井、平潭鎮范圍內,臨寬度小于24米規劃道路的個人住宅用地容積率定為2.0;臨寬度大于或等于24米規劃道路的個人住宅用地容積率定為2.5
按上述容積率出具的個人住宅地塊規劃條件只作為辦理國土合宗手續使用,不作為土地開發強度的依據。
2.土地開發強度按以下標準執行:臨寬度小于或等于8米街()道的地塊建設控制4層;臨寬度大于8米,小于或等于12米街()道的地塊建設控制5層;臨寬度大于12米,小于或等于16米街()道的地塊建設控制6層;臨寬度大于16米,小于24米街道的地塊建設控制7層;臨寬度大于或等于24米以上街道的地塊原則上按8層。整合范圍內已建房屋按上述標準執行
3.各地塊實際可開發建設計容積率建筑面積為各個人住宅規劃用地面積與層數的乘積。該面積確定為原地塊的可建計容積率建筑面積。
整合項目范圍各地塊可建計容積率建筑面積之和作為整合項目的可建總計容積率建筑面積。因條件限制,實施建設方案無法滿足相關技術規范標準的(建筑間距、日照、停車位等),可建總計容積率建筑面積須下調。
在符合規劃相關技術規范標準的前提下,可適當提高整合項目的計容積率建筑面積,具體以審批結果為準。
整合開發項目的建筑密度、綠地率、停車位等指標可適當放寬,建筑密度不宜大于40%綠地率不宜小于20%、停車位不宜小于0.7/100平方米計容建筑面積。整合后用地面積小于3000平方米的,停車位不宜小于0.5/100平方米計容建筑面積,建筑密度、綠地率以具體審批結果為準。
整合開發項目按上述條款確定的地塊規劃條件與控規編制的單元地塊指標不一致時,須按程序調整控規單元地塊指標。
第十五條 整合國有土地使用證
個人住宅規劃用地過戶到開發企業名下或合并到各業主成立的合作企業名下,交易過戶按個人住宅地塊規劃條件確定的容積率執行。
開發企業根據整合項目實際批準的計容積率建筑面積申請辦理土地延長年限和確定商業、住宅面積比例。重新核發土地使用證和簽訂土地出讓合同。
整合項目并宗后用地不能滿足整合開發條件的,原規劃范圍無辦理國有土地使用證的土地應根據批準的規劃建筑設計方案的指標按程序掛牌出讓后統一并宗、辦理土地延長年限和確定商業、住宅面積比例。重新核發土地使用證和簽訂土地出讓合同
整合項目批準后的計容積率建筑面積(含商住比例)超出原地塊的可建計容積率建筑面積的,超出部分須按規定補交土地出讓金。
第十六條  規費政策
凡屬于區政府收取的行政事業性費用,按標準收取;已辦理《建設工程規劃許可證》的,收取的費用如需退回,繳款單位可向執收單位提交資料申請,按相關規定辦理。
第十七條  稅收政策
凡屬于返還原地塊業主物業發生的相關稅費,稅務部門按相關稅收政策辦理。
(二)返還原地塊業主物業的土地、建安成本可納入開發企業的開發成本。
(三)企業全部采用貨幣收購地塊按土地成交價計入開發成本。
第五章 整合開發流程
第十八條 整合個人住宅規劃用地開發項目的審查、審批,按以下程序辦理:
項目申請對符合第八條規定的項目,由項目開發主體申報整合方案和可行性規劃建筑設計方案向區住房城鄉規劃建設局提出申請。
項目審查由住房城鄉規劃建設局和區國土資源分局區提出審查意見,符合條件的提交區城鄉規劃建設聯審會議審議。
整合方案經區城鄉規劃建設聯審會議審定后,區住房城鄉規劃建設局按程序出具過戶地塊和整合范圍地塊的規劃條件,并函告區國土資源分局。
項目開發主體應依據規劃條件向區住房城鄉規劃建設局和區國土資源分局申請完善、辦理項目國土和規劃建設等相關手續。
第六章 附 
第十九條  本意見自201741日起施行,有效期3年。
 
 
 
 
公開方式:主動公開
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